Marknadshyror med förnuft
En statlig utredning kommer att föreslå att allmännyttan ska sträva efter marknadshyror, enligt DN. Motivet skulle vara att EU-regler om statsstöd och konkurrens inte stämmer överens med bruksvärdessystemet.
Det är ett riktigt steg - den svenska bostadsmarknaden är sedan årtionden sönderreglerad och i storstäderna finns idag ett fullfjädrat privilegiesystem, där den med kontakter eller mycket pengar lätt kan få kontrakt i attraktiva lägen i innerstaden och de utan kontakter och pengar förvisas till ytterområden.
Däremot finns naturligtvis farhågor om konsekvenserna; kommer människor att tvingas flytta från sina hem? Men fullt så drakoniska konsekvenser som skisseras i DN behöver det inte leda till. Enligt Fastighetsägarna kan hyrorna bli ca 35 % högre, vilket självfallet skulle vara en chock för många som byggt sin ekonomi på en förutsägbar boendekostnad.
Därför behövs ocksÃ¥ spärrar i systemet. I det avseendet kan man lära sig av andra länder, som Belgien1. Ett svenskt system borde bygga pÃ¥ nÃ¥got liknande - ett förstärkt besittningsskydd (vilket t.ex. skulle innebära även skydd mot “lyxrenoveringar”, som blivit ett effektivt system att höja hyran och fÃ¥ mer “attraktiva” hyresgäster) i kombination med indexuppräkning av den framförhandlade hyran. I princip borde hyran förhandlas endast när kontrakten omsätts, även om det kan finnas skäl att tillÃ¥ta hÃ¥llpunkter för omförhandlingar inom vissa ramar, som i Belgien.
En sådan modell skulle också vara ett bra incitament för mindre handel med andrahandskontrakt - eftersom fastighetsägarna skulle ha allt intresse av att skriva nya kontrakt när gamla gäster flyttar ut, så skulle de också vara mer vaksamma mot överlåtelser och andrahandsuthyrning. Hela marknaden skulle därmed fungera bättre (utöver det positiva faktum att det skulle åter bli intressant att bygga nytt).
Visserligen är det så att, oavsett vilken modell man väljer, marknadshyror kommer på kort sikt att leda till högre hyror, främst för dem som ska in på bostadsmarknaden. Men frågan är om det är sämre än dagens system, som främst privilegierar dem med kontakter och där hyreskontrakt har blivit en attraktiv handelsvara för den som vill göra boendekarriär. Framförallt om man ser till möjligheten att skapa en fungerande marknad på kort sikt. Erfarenheten från andra länder ger vid handen att boendet faktiskt är präglat av större variation och större möjligheter att både få ett kontrakt och att anpassa nivån på boendet till den egna plånboken.
Läs intressanta inlägg om: politik, bostäder, bostadspolitik, marknadshyror
- I Belgien sluts kontrakt på lång tid, vanligen nio år. Under de första tre åren tvingas hyresgästen betala en straffavgift, vanligen en månadsavgift per förtida år, om man säger upp det. Efter tre och sex år omförhandlas kontraktet, men hyresvärden tvingas betala straffavgifter om man tvingar bort hyresgästen och först efter nio år löper kontraktet ut och kan brytas eller göras om helt. Mellan hyresrevideringarna sker en indexuppräkning av hyran, som alltså inte förhandlas om årligen [↩]
Liknande inlägg
Uppenbarligen är hyresmarknaden ett statsmisslyckande (i motsats till “market failure”) eftersom tillgÃ¥ngen är dÃ¥lig, vi har en svart marknad för attraktiva kontrakt, och de mÃ¥l som ställts upp misslyckats sÃ¥ det sjunger om det. Därmed behövs sannolikt nÃ¥gon slags reform. (Dock vet jag inte ifall detta är det politiskt mest pressande.)
Vad gäller formerna hos en ny modell kan man undra vad olika till regleringar upphöjda tumregler egentligen ger. Kontrakt på 9 år? Det finns sannolikt behov av kortare boendetider än så, utan att rutinmässigt behöva betala straffavgifter. Besittningsrätt? Andrahandsuthyrning? Borde regleras 100% av hyreskontraktet vad jag kan se. Och så vidare. Kanske det räcker med god praxis och välkända standardkontrakt? En viss eftertanke anmodas.
Den brist vi ser idag på hyreslägenheter är oroväckande, och vi vet att det i många fall är en följd av hyresregleringarna och andra regleringar som har motverkat ett högt tillskott av hyresfastigheter. Samtidigt ser vi dock att detta fortsätter att motverkas när t.ex. majoriteten i Stockholm Stad nu ska till att sälja ut de få allmännyttiga bostäder som finns där. Problemet med ett underskott av hyreslägenheter blir såleds större.
Problemet med marknadshyror, vilket kvarstår även om man inför det system som du säger (vad jag förstår), är väl att vi isåfall kommer att få se en utveckling där t.ex. stockholms innerstad endast blir till för personer med höga inkomster. Resterande kommer att få hålla sig till utkanterna. Jag vill inte se en sådan bostadsmarknad. Jag tror att den bästa modellen är den modell som ger rimliga hyror och som tillåter människor från olika samhällsklasser att bo inne och utanför städerna.
Sverige behöver en modell som uppmuntrar till att bygga fler hyresrätter, men jag tror inte att marknadshyror är den enda lösningen på våra problem. T.ex. ser vi ju att ett flertal byggen har ställts in för att man tog bort räntebidragen.
Problemet som Fredrik Hultman ovan beskrive är sant. Det kommer att bli dramatiskt dyrare i stockholm om man släpper loss marknadshyror. Men skälet till det är inte marknadshyrorna, utan skälet till de säkerligen dramatiska hyreshöjningarna är den dåliga tillgången på hyresrätter i Stockholm.
Och den dåliga tillgången beror nästan helt och hållet på att det är en så liten nybyggnation, och den magra nybyggnationen beror helt och hållet på att inte ens allmännyttan kan bygga fastigheter så att det går jämnt upp kostnadsmässigt.
Politiskt kan förstÃ¥s stockholmspolitiker säga: “Bygg nytt till förlust!” till allmännyttan, men sÃ¥ kan man ju inte ha det. PÃ¥ alla andra marknades reglerar pris konsumtion, liksom konsumtion reglerar pris.
Just eftersom det är marknaden som bör sätta priset, så är det angeläget med ett starkt skydd för de boende. Precis som det idag förekommer kritik mot hur staten kan tänkas förändra förutsättningarna för boende (genom ränta på uppskjutna reavinster), så är det inte rimligt att en hyresgäst ska kunna drabbas av dramatiskt förändrade förutsättningar på ett oförutsägbart sätt.
Ett starkt besittningsskydd, med lagreglering av hur hyran höjs, skulle innebära en vettig kompromiss; marknadsprissättning genom avtal när kontrakt omsätts och däremellan en reglering av förhållandena. Det skulle också innebära att nuvarande hyresgäster inte behövde oroa sig. Även om det kan tyckas orättvist, så är det svårt att se något förnuftigt sätt att införa en sådan modell.
Vad gäller kontraktens längd, så är det i Belgien så att hyresgästen är bunden vid kontraktet i tre år; därefter är det fritt att säga upp det. Nioårsregeln (och kontrollstationerna vid tre och sex år) är de möjligheter hyresvärden har.
Björn, vilken intressant tankegång! Jag håller med helt och hållet!